………… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: …
VEKİLİ: Av. …..
ADRES
DAVALI: …
KONU: Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak …….. TL olan kira bedelinin aylık ……. TL olarak belirlenmesi talebimizin sunulmasından ibarettir.
HARCA ESAS DEĞER: ……TL (Yıllık Kira Bedeli)
AÇIKLAMALAR:
Davalı ile müvekkil üzerine kayıtlı mesken nitelikli taşınmazda ………. tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davalı kiracı sözleşme başlangıç tarihinden itibaren konutta ikamet etmektedir. Davalı tarafından ödenen …….. TL tutarındaki kira bedeli günümüz ekonomik koşulları, enflasyon, rayiç kira bedellerindeki artış ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda emsallerinin çok altında kalmıştır.
TBK Madde 344/3:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Bu maddede de belirtilen kira bedeli günümüz enflasyon oranları göz önüne alındığında rayiç bedelin çok altında kalmaktadır. Bu sebeple mahkemeden kira bedelinin belirlenmesini talep etme zorunluluğumuz hasıl olmuştur.
1- Davalı …….. tarihli kira sözleşmesi ile müvekkile ait …………..adresinde yer alan taşınmazda kiracı olarak ikamet etmektedir. Davalının ödediği güncel kira bedeli ……… TL olup emsal kira bedellerinin çok çok altındadır.
2-Müvekkil davacı ile davalı arasında kira bedelindeki revizyon hususunda anlaşmaya varılamamıştır. Davalı tarafından müvekkile ödenen aylık kira bedelinin, günümüz ekonomik koşullarında ortaya çıkan gelişmeler, enflasyon, çevre rayiç kira bedellerindeki artışlar ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda çok düşük kaldığı aşikardır. Dolayısıyla müvekkil tarafından kira bedelinin artırılması zorunlu hale gelmiştir. Ancak davalı taraf ile kira bedelinin hakkaniyete uygun bir biçimde artırılması konusunda anlaşmaya varılamamıştır.
Yukarıda belirttiğimiz TBK’nın 344/3’üncü maddesi gereğince tarafların anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın TÜFE’deki 12 aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakkaniyete uygun bir artırım talep edilebilecektir. Davalı ile mal sahibi davacı arasında yapılan kira sözleşmesi beş yılı geçmiş olmakla beraber taşınmaz konutun kira bedeline emsal nitelikte gösterilebilen yakın değerdeki konut kira bedellerinden de görüleceği üzere taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira bedelleri, davalının ödediği miktardan çok daha fazladır. Dolayısıyla, mecurun kira bedelinin ……. TL olarak kalması hakkaniyete mutlak aykırılık teşkil etmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5480 E., 2019/79 K.
“…yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir. Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
Karardan da ulaşılacağı üzere kira bedelinin yeniden belirlenebilmesi için, konutun bulunduğu çevre, konum, nitelik unsurları ve emsal kira bedelleri bakımından değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir sonuca varılması gerekmektedir.
3- TBK Madde 345/3:
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Madde metninden anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına dair bir hüküm bulunmaktaysa kira tespit davası açılması halinde mahkemece tespit edilen yeni aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren dönem sonuna kadar uygulanır. Taraflar arasında imzalanan uyuşmazlığa konu kira sözleşmesinin 6. Maddesinde kira sözleşmesinde her yeni kira döneminin başından itibaren kira bedelinin arttırılacağı yönünde hüküm bulunmaktadır. Bu nedenle mahkemece tespit edilecek olan miktar geçmişe etkili olacak biçimde uygulanmalıdır.
4- Sayılan sebeplerle davalı tarafından ödenen kira bedeli günümüz ekonomik koşulları, enflasyon, rayiç kira bedellerindeki artış ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda emsallerinin çok altında kalmıştır. Bu sebeplerle tüm dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla dava konusu taşınmazın kira bedelinin taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri ve günün ekonomik şartları da dikkate alınarak ……… tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere net …… TL olarak yeniden tespit edilmesi için iş bu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.
Yukarıda arz ve izah ettiğimiz tüm bu nedenlerden ötürü, hakkaniyetin tesis edilmesi amacıyla yeni kira dönemi itibariyle mecurun kira bedelinin ………. TL olarak belirlenmesini talep etmekteyiz.
HUKUKİ SEBEPLER: TBK 343-345, HMK ve İlgili Mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: …….. Tarihli Kira Sözleşmesi, Emsal Yargıtay kararları, Emsal Rayiç Kira Bedelleri, Keşif, Tanık, Bilirkişi, Yemin, İsticvap vs. her türlü yasal delil.
NETİCE-İ TALEP: Yukarıda arz ve izah olunan nedenler ve re’sen nazara alınacak sebepler neticesinde;
Öncelikle, haklı davamızın KABULÜNE,
Dava konusu taşınmazın kira bedelinin ………. tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere net …… TL olarak yeniden tespit edilmesine,
Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederiz. TARİH
DAVACI VEKİLİ
Kira tespit davasının şartları her somut durum için değişebilmektedir bu sebeple kiracı ile ev sahibi arasında ortaya çıkan kira bedeli uyuşmazlıkları ayrı ayrı değerlendirmeye tabi tutulmalı ve bu hususlar dilekçede açıklanmalıdır. Daha sağlıklı bir hukuki süreç yürütebilmek ve olası hak kayıplarının önüne geçebilmek adına uyuşmazlığınızı avukat aracılığıyla çözüme kavuşturmanız tavsiye edilir.
