Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırmanın İptali Nedir?

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taşınmaz malları, Kanunun takside imkan tanıdığı haller istisna olmak üzere bedelini peşin ödemek şartıyla, mal sahibinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın edinmesidir. Kamulaştırma, idarenin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazına rızası dışında el koymasına denir.

İdarenin mal edinme yöntemlerinden birisi olan kamulaştırma konusuna geçmeden önce kısaca idarenin mal edinme yöntemlerine değinilmelidir. İdare, kamu hukuku kurallarının geçerli olacağı devletleştirme, istimval ve kamulaştırma yöntemleri ile mal edinebileceği gibi; istisnai olarak özel hukuk kurallarının geçerli olacağı satın alma ve bağış yöntemleri ile de mal edinebilir.

Kamulaştırma konusuna ilişkin en temel düzenlemeye Anayasanın 46. maddesinde yer verilmiştir. Maddede ifade edildiği üzere; “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan  taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Kamulaştırmaya ilişkin bir diğer yasal düzenleme de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur. İdarenin mal edinme yöntemlerinden birisi olan kamulaştırma konusuna geçmeden önce kısaca idarenin mal edinme yöntemlerine değinilmelidir. İdare, “kamu hukuku kurallarının geçerli olacağı” devletleştirme, istimval ve kamulaştırma yöntemleri ile mal edinebileceği gibi; istisnai olarak “özel hukuk kurallarının geçerli olacağı” satın alma ve bağış yöntemleri ile de mal edinebilir. Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği durumlarda, özel mülkiyetteki taşınmaz malları, bedelini ödemek şartıyla, mal sahibinin rızasına bakılmaksızın edinmesidir. Kamulaştırma konusuna ilişkin en temel düzenlemeye Anayasanın 46. maddesinde yer verilmiştir.

Kamulaştırma Yapmaya Yetkili Kurumlar

1982 Anayasa’sının 46. maddesinin 1’inci fıkrası ve 2942 sayılı kanunun 1. Maddesinde belirtildiği üzere kamulaştırma yetkisi Devlet ve Kamu Tüzel kişilerine verilmiştir. Kamu Tüzel kişileri denilince, İl Özel İdaresi, Belediye, Köy, Üniversiteler, Yüksek Öğretim Kurumu, Türkiye Radyo Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu gibi kuruluşlar anlaşılmak gerekir.

Kamu Kurumları ise üç grupta toplanabilir;

• Devlet Dairesi, Genel Müdürlük olarak teşkilatlanmış kurumlar, (Katma Bütçeli Daireler)
• Belirli Mesleklerin korunması için kurulmuş olanlar; (Barolar, Ticaret ve Sanayi Odaları, Türk Mühendis ve Mimar Odaları birliği vs.)
• İktisadi Devlet Teşekkülleri.

2942 sayılı Kanunun 1. maddesinin 2. fıkrasında “Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır” Hükmüne yer verilmiştir. Bu hükümle ifade edilmek istenen de şudur; Maden kanunu, Serbest Bölgeler Kanunu, Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, Doğal Gaz Piyasası Kanunu, Elektrik Piyasası Kanunu gibi özel kanunlar uyarınca yapılan hizmetin gereği olarak kamulaştırma yapılması gerektiğinde, kamulaştırma işlemi 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda öngörülen usullere göre yapılacaktır. Nitekim Kanunun 2/a. maddesinde, bu kanunda geçen idare tabirinin, “Yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzel kişilerini, kamu kurum ve kuruluşlarını, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerini,” ifade ettiği açıklanmıştır.

Kamulaştırmanın Şartları

Kamulaştırmanın yapılabilmesi için Anayasada ve kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde hukuka uygun bir kamulaştırma işlemi söz konusu olmayacağından yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz olacaktır. Aksi takdirde hukuka uygun bir kamulaştırma işlemi söz konusu olmayacağından yargı yoluna başvurulması kaçınılmaz olacaktır. 2709 sayılı 1982 anayasasının 46. ve 2942 sayılı kanunun 3.maddesi muvacehesinde kamulaştırmanın temel şartları şöyle sıralamak mümkündür;

• Kamulaştırma yapacak idare, yararına kamulaştırma yetkisi tanınan kamu tüzelkişisi , kamu kurum ve kuruluşu, gerçek ve özel hukuk tüzelkişisi olması
• Kamu yararının kamulaştırma yapılmasını gerekli kılması
• Kamulaştırılacak taşınmazın özel mülkiyete konu taşınmaz mal olması
• Kamulaştırma işleminin kanunla gösterilen esas ve usullere göre yapılması
• Kamulaştırılacak taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi

• Sadece Kamu Tüzel Kişilerinin Kamulaştırma Yapmaya Yetkili Olması

Anayasa’nın 46. maddesinin 1.fıkrasında “Devlet ve kamu tüzel kişileri…kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.” İfadesi yer almaktadır. Bundan dolayı kamulaştırma yapmaya yalnızca devlet ve diğer kamu idareleri yetkilidir. Bir başka ifade ile kamulaştırma bir kamu gücünün kullanılmasını gerektirdiği için özel kişiler tarafından kullanılabilecek bir yetki olamaz.

• Kamu Yararının Gerektirdiği Durumlarda Kamulaştırma Yapılabilmesi

Anayasa’nın 46. Maddesine kamu idareleri, ancak kamu yararının gerektirdiği durumlarda kamulaştırma yapabilmektedirler. Kamu yararının bulunmadığı hallerde kamulaştırmadan da söz edilemez. Yani, kamu ararı olmadıkça devletin değil gerçek karşılıkla bunun çok daha üstünde olan bedellerle dahi bireylerin mülkiyet hakkına el atması düşünülemez. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kamulaştırma yapılabilmesi için bir zorunluluk şartı aranmasıdır.

• Kısmi Kamulaştırmada İdarenin Kamulaştırma Zorunluluğu

Kanun’un 12.maddesine göre, bir kısmı kamulaştıran taşınmazdan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içerisinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

• Baraj Sahasına Mücavir Taşınmaz Malların Kamulaştırılması Zorunluluğu

Kanun’un 12.maddesine göre, baraj inşası için yapılan kamulaştırmalar sonucunda, kamulaştırma sahasına mücavir taşınmazlar, kamulaştırma işleminin tamamlandığına ilişkin ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde sahiplerinin yazılı başvurusu üzerine çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulup bozulmadığı, ekonomik veya sosyal yönden yararlanılmasının mümkün olup olmadığı yönlerinden ilgili valilikte kurulan komisyon tarafından incelenir. Komisyonca yapılan inceleme sonucunda çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşme düzeninin bozulduğuna ve taşınmazdan yararlanılmasının mümkün olmadığına karar verilmesi halinde taşınmaz kamulaştırmaya tabi tutulur. İdare bu taşınmazlar üzerinde imar mevzuatı hükümlerini de göz önünde tutarak dilediği gibi tasarrufta bulunabilir ve gerektiğinde hazineye bedelsiz olarak devredebilir.

• İdarelerin Yapmakla Yükümlü Oldukları Hizmetler İçin Kamulaştırma Yapılabilmesi

Kamu yararı ile paralellik arz eden bir diğer şart ise kamu hizmetinin görülmesidir. Kamulaştırma Kanunu’na göre idarelerin ancak kanunen yapmakla yükümlü hizmetler için kamulaştırma yapabilmektedirler.

• Sadece Özel Mülkiyette Bulunan Taşınmazların Kamulaştırılabilmesi

Anayasa’nın 46.maddesinde kamulaştırman konusu “özel mülkiyette bulunan taşınmazlar” olarak belirtilmiştir. Bu ifadeden çıkan en önemli sonuç, sadece özel mülkiyette bulunan taşınmazların kamulaştırılabilmesidir. Bu kurala paralel olarak kamulaştırma Kanunu kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz, kaynak veya irtifak haklarının diğer bir kamu tüzel kişisi tarafından kamulaştırılamayacağını hüküm altına almış ve bunların bir diğer kamu idaresine devrini 30.maddede özel usullere bağlamıştır. Bundan dolayı kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların kamulaştırılmasına yönelik işlemler yok hükmündedir. Bunun yanı sıra kamu malı niteliğinde bulunan yerlerin de kamulaştırılmasına imkan yoktur.

Kamulaştırma Süreci

1. Aşama: Kamulaştırma bedeli için ödenek ayrılmalı.
2. Aşama: Kamu yararı kararı ve onayı alınır. Kamu yararı kararı olmadan yapılan bir kamulaştırma işlemi şekil bakımından hukuku aykırı nitelik taşır. Kamu yararı kararı alan merciin yetkili olmaması ya da gereken toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmamış olması da işleminin sakatlığı sonucu doğuracak ve bu nedenle kamulaştırmanın iptali yoluna gidilebilecektir.
3. Aşama: İdare kamulaştırılacak olan taşınmazı belirler.
4. Aşama: İdare tarafından kamulaştırma kararı alınır. Karar sonrası taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline şerh edilir. Bu şerh 3. kişileri bilgilendirme amacını taşır ve taşınmazın satışına engel değildir. Şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açıldığına dair belge tapu idaresine sunulmadığı takdirde, bu şerh tapu sicilinden tapu idaresince resen silinir.
5. Aşama: İdarenin satın alma süreci:

• Satın alma talebi olumlu sonuçlanacak olursa idarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden taşınmaz idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli hak sahip veya sahiplerine ödenir. Bu şekilde anlaşma ile satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamaz.

• Satın alma talebi olumsuz sonuçlanacak olursa kamulaştırmada adli aşama (yargı aşaması) yaşanacaktır. Kamulaştırmada idarenin satın alma talebinin sonuçsuz kalması idareyi asliye hukuk mahkemesinde dava açmaya yöneltir. İdare taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak bedelin tespiti ile bu bedelin peşin veya taksitle ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini ister. (Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası)

Asliye hukuk mahkemesi idarenin başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde bir duruşma günü belirleyerek taşınmaz malikine dava dilekçesini tebliğ eder.

Kamulaştırma İşleminin Aşamaları

Kamulaştırma işlemi idari aşamaların ve adli yargıya ilişkin aşamaların gerçekleştirilmesiyle neticelendiğinden bu aşamalar ayrıntılı olarak ele alınmalıdır. Sürecin temel aşamaları şunlardır:

• Kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğin temin edilmesi (2001 değişikliği)

• Kamu yararı kararının alınması

• Kamu yararı kararının onaylanması

• Taşınmazın belirlenmesi

• Kamulaştırma kararının alınması

• Satın alma usulünün uygulanması (2001 değişikliği)

• Bedelinin tespiti için idare tarafından yerel asliye hukuk mahkemesine “bedel tespit” davası açılması (2001 değişikliği)

• Taşınmaz malın mahkeme kararıyla idare adına tescili (2001 değişikliği)

İdari Aşamalar

• Kamulaştırma işlemiyle ilgili hazırlık çalışmalarının yapılması, taşınmazların tespiti ve yeterli ödeneğin ayrılması

Hazırlık çalışmaları aşamasında kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. Zira ilerleyen aşamalarda gerçekleşecek olan bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davalarında bu süreçte tespit edilen maliklerin tümünün hasım olarak gösterilmesi gerekecek ve bu aşamada yapılan tespitlerden yararlanılacaktır.

Kadastro görmemiş yerlerde yapılacak tespit işlemi Kanunu’nun 9. maddesinde yer verilen usule göre yapılmalıdır. Düzenlemeye göre, idare tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar.

• Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazların Tescili ve Zilyedin Hakları

Kanunun 19. maddesine göre idare öncelikle, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, Kadastro Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığını ilgili yerlerden sormak suretiyle tespit eder. İdarece yapılan bu araştırma sonucunda, kamulaştırılması kararlaştırılan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın, 3402 sayılı Kanununun 16. maddesinde sayılan kamu mallarından olmadığının, taşınmaz zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde, Kanunun 9. maddesi gereğince seçilen bilirkişiler marifetiyle mahallinde tahkikat yapar, delilleri toplar ve keyfiyeti bir tutanakla belirtir. Bu tutanakta, taşınmazın yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi, mülkiyeti kazanma şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirtilir.

• Kamu yararı kararının alınması

Kamulaştırma işleminde amaç unsurunun kamu yararı olduğu tekrar hatırlatılmalıdır. Kanunun 5. maddesinde belirtilen mercilerin usulüne uygun olarak kamu yararı kararı almaları ve anılan kararların Kanunun 6. maddesinde belirtilen onay mercilerince usulüne uygun olarak onaylanması gerekir. Aksi takdirde işlemin usulüne uygun olarak alınmış ve onaylanmış kamu yararı kararı bulunmaması nedeniyle şekil ve amaç unsuru yönünden hukuka aykırı olacaktır.

Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

• Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
• Köylerde köy ihtiyar kurulu,
• Belediyelerde belediye encümeni,
• İl özel idaresi yararına ise il daimi encümeni,
• Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Yükseköğretim Kurulunda Yükseköğretim Kurulu,
• Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
• Aynı ilçe sınırlarında ilçe idare kurulu,
• Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
• Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına ise Cumhurbaşkanı,
• Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına ise Cumhurbaşkanı.

Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda;

• Yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise;

• Yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Kamu yararı kararını onaylayacak merciiler şunlardır;

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
• İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
• Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
• Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
• Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
• Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
• Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
• Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayı ile tamamlanır.
• Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

• Kamulaştırma kararı ve tapuya şerh verilmesi

Hazırlık çalışmalarının tamamlanması ve kamu yararı kararının alınmasının ardından idarenin, kamulaştırma kararı vererek tapu siciline şerh edilmesi hususunu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirmesi gerekir.  Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde Kanunu’nun 10. maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

7/B Şerhi: İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idarisine bildirir. İşte bu bildirim Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi gereğince yapıldığı için bu belirtmeye “2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesi-ne göre belirtme” veya “7/B şerhi” denilmektedir. Bu belirtme, bu taşınmazın kamulaştırılacağını gösterir ve taşınmazı satın almak isteyen kişilerin kamulaştırmadan haberdar olmasını sağlar. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

• Satın alma usulünün denenmesi

Kamulaştırma işleminin dördüncü aşaması da satın alma usulünün denenmesi olarak ifade edilebilir. Satın alma usulünün denenmesindeki temel gaye zaman ve emek kaybının önüne geçilebilmesi ve yargıya gidilmeksizin uzlaşma yolu ile işleminin gerçekleştirilebilmesidir. Kanunu’nun 8. maddesine göre idarelerin, Kanuna göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra bu Kanunun 11. maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10. maddesine göre işlem yapılır. Ayrıca burada Kanunun 23. maddesinde yer verilen düzenlemelere de değinilmelidir. Söz konusu düzenlemeye göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde, idarece veya Kanunun 22. maddenin dördüncü fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilirler. Doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

Adli Yargıyla İlgili Aşamalar

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davası

İdarenin, Kanunun 8. maddesinde belirtilen usule göre satın alma usulünü denemesi fakat sonuç alınamaması halinde, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için adli yargıya ilişkin süreç başlatılmalıdır. Bu aşamada idare, topladığı bilgi ve belgeler ile yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin peşin veya Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Görevli yargının adli yargı olduğu ve davanın taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görüleceği belirtilmelidir.

• Taşınmaz malın malikine tebligat

Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara, 11.2.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununun 28 inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

• Mahkemece malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta belirtilmesi gereken hususlar,
• Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü,
• Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
• Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
• Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
• Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
• Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen süre içerisinde, bu işleme karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen bedeli üzerinden taşınmaz malın idare adına tescil edileceği,
• Mahkemece tespit edilen bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
• Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği belirtilir.

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasında duruşma

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve Kanunun 10. maddesinin sekizinci fıkrasının ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar. Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, Kanunun 15 inci maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

• Kamulaştırma Bedelinin Bilirkişi Tarafından Tespit Esasları

Kanunun 11 maddesine göre, bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz veya kaynağın;

a) Cins ve nev’ini,

b) Yüzölçümünü,

c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun aynayı değerini,

d) Varsa vergi beyanını,

e) Kamulaştırma tarihinde resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,

g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,

h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

1) Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kanunun 11 inci maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Tarafların bedelde anlaşamamaları halinde gerektiğinde hâkim tarafından on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hâkim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz: Bilirkişi kurulu, taşınmazın değerini 11. ve 12. maddelerde yer alan hükümlere göre tayin ve takdir ederek gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişilerce yapılan değer tespitinde, idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği gün esas tutulur. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler. Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kanunun 11 inci maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hâkim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinleni