SİT ALANI NEDİRİ? SİT ALANI DAVALARI NASIL AÇILIR?
Sit alanı kavramı, hem ulusal hukuk metinlerinde hem de uluslar arası sözleşmelerde yer alan bir kavramdır. Sit alanı kavramı, kavramsal boyutunun yanında sit alanlarının niteliklerine göre sınıflandırılmasını da içerir.
Sit Alanlarının Kullanım Çerçevesi Nasıldır?
Birden çok kültür ya da tabiat varlığının alan ölçeğinde korunması gerekliliği sit kavramı olarak tanımlanmıştır. Sit alanı kavramı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda; “tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlar” olarak tanımlanmıştır(m.3/a/3).
Dünya Kültürel ve Doğal Mirasın Korunması Sözleşmesinde sitler; “tarihsel, estetik, etnolojik veya antropolojik bakımlardan istisnaî evrensel değeri olan insan ürünü eserler veya doğa ve insanın ortak eserleri ve arkeolojik sitleri kapsayan alanlar” olarak tanımlanmıştır(m.1).
Sit Alanlarının Sınıflandırılması Nasıldır?
Sit alanı ilan edilmek suretiyle alan ölçeğinde bütüncül koruma altına alınan kültür ve tabiat değerleri topluluğunun niteliklerine göre, farklı bir sit sınıflandırılması yapılması bir zorunluluk olarak karşımıza çıkar. Farklı niteliklerde taşınmaz kültür ve tabiat varlığı barındıran sit alanlarında aynı koruma ve kullanma tedbirlerinin uygulanması sit alanı ilan kararının amacıyla bağdaşmayacaktır. Bu gereklilik doğrultusunda sit alanları doğal sit, arkeolojik sit, kentsel sit, tarihi sit ve kentsel arkeolojik sit alanı olarak sınıflandırılır.
Doğal Sit Alanı Nedir?
Doğal sit, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 728 Sayılı İlke Kararında yer alan tanımlamaya göre; “jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer altında, yer üstünde ya da su altında bulunan korunması gerekli alanlardır”. İlke kararında yer alan tanımlamada ortaya konulduğu üzere, doğal sit alanı ilan edilen bölgelerde korunmak istenen değerler, insan elinin ve emeğinin ürünü olmayan, özellikleri ve güzellikleri gereği korunması gerekli görülen doğal oluşumlar olarak karşımıza çıkar. Doğal sit alanı ilan edilmekle tabii olarak, insan etkisi bulunmadan şekillenmiş bulunan, sıkça rastlanmayan, kendine has özellikler taşıyan taşınmaz tabiat değerleri koruma altına alınmaktadır.
Arkeolojik Sit Alanı Nedir?
Arkeolojik sit alanı Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Tespiti ve Tescili Hakkında Yönetmelikte arkeolojik sit alanı, “antik bir yerleşmenin veya eski bir medeniyetin kalıntılarının bulunduğu yer veya su altında varlığı bilinen ya da açığa çıkarılan korunması gereken alanlar” olarak tanımlanmıştır(m.3-b).
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu arkeolojik sit alanlarının korunması ilkelerini ve kullanma ilkelerini belirlediği 658 Sayılı İlke Kararında arkeolojik sit alanını; “insanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlar” olarak tanımlamıştır.
Arkeolojik sit alanı ilan edilmesini gerektiren taşınmaz kültür varlıkları, insan elinin ve emeğinin sonucu olan, eski yerleşmelerden ve medeniyetlerden kalan çoğunlukla yer altında ya da su altında bulunan varlık grupları koruma altına alınmış olmaktadır.
Kentsel Sit Alanı Nedir?
Kentsel sit alanı, Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Tespiti ve Tescili Hakkında Yönetmelikte; “mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan, kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar) birlikte bulundukları alanlar” olarak tanımlanmıştır(m.3-b).
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 720 Sayılı İlke Kararında ise kentsel sit alanı; “mimari, mahalli, tarihsel, estetik ve sanat özelliği bulunan ve bir arada bulunmaları sebebiyle teker teker taşıdıkları kıymetten daha fazla kıymeti olan kültürel ve tabii çevre elemanlarının (yapılar, bahçeler, bitki örtüleri, yerleşim dokuları, duvarlar) birlikte bulundukları alanlar” olarak tanımlanmıştır. Kentsel sit alanı tanımlaması, Dünya Kültürel ve Doğal Mirasın Korunması Sözleşmesinde yer alan yapı gruplarının korunması hükmünü kentsel sit alanı olarak kabul etmiştir.
Tarihi Sit Alanı Nedir?
Tarihi sit kavramı, Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının Tespiti ve Tescili Hakkında Yönetmelikte, “önemli tarihi olayların cereyan ettiği ve bu nedenle de korunması gereken yerler” olarak tanımlanmıştır(m.3-b). Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 421 Sayılı İlke Kararında tarihi sit alanları, bu alanların korunmasına yönelik tedbirler ve bu alanların kullanılmasına ilişkin koşullar düzenlenmiştir. İlke kararında tarihi sit; “milli tarihimiz ve askeri harp tarihi açısından önemli tarihi olayların cereyan ettiği ve doğal yapısıyla birlikte korunması gereken alan” olarak tanımlanmıştır.
Tarihi sit alanı ilan edilen bölgeler, tarihi olayların yaşandığı alanlardır ve doğal yapısıyla birlikte korunması gerekir. Tarihi sit alanı ilan kararıyla birlikte, tarihi olayların yaşanmış olduğu alanlar, anı değerinden dolayı, tabii değeriyle birlikte koruma altına alınmış olmaktadır.
Kentsel Arkeolojik Sit Alanı Nedir?
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulunun 702 Sayılı İlke Kararında kentsel arkeolojik sit alanı; “2863 sayılı Kanun kapsamına giren arkeolojik sit alanları ile birlikte korunması gerekli kentsel dokuları içeren ve bu özellikleri ile bütünlük arz eden korumaya yönelik özel planlama gerektiren alanlar kentsel arkeolojik sit alanları” olarak tanımlanmıştır.
Mevzuatta var olan kentsel arkeolojik sit alanı statüsü, karma sit alanlarının ihtiyaç duyacağı statüleri tanımlamaktan uzaktır. Koruma altına alınan alanlarda var olan taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının niteliklerine göre, ikili, üçlü hatta dörtlü farklı sit özelliği gösteren alanların ihtiyaç duyacağı koruma ve kullanma koşullarını belirleyen yeni tanımlamalara ihtiyaç vardır.
Sit Derecesine Göre Yapılaşma ve Mülkiyet Hakkı Sınırları
Sit alanı içinde kalan taşınmazlarda en kritik hususlardan biri, alanın hangi dereceyle korunduğudur. Çünkü aynı şehirde, hatta aynı bölge içinde yer alan iki taşınmaz arasında yalnızca sit derecesi nedeniyle çok farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir.
Sit Alanında Yapılaşma İzni Nasıl Alınır?
Sit alanında yapılaşma izni almak, klasik imar ruhsatı prosedüründen daha teknik ve daha sıkı bir sürece tabidir. Öncelikle taşınmazın hangi sit statüsünde olduğu, koruma amaçlı imar planı bulunup bulunmadığı ve geçiş dönemi yapılaşma koşullarının belirlenip belirlenmediği tespit edilmelidir.
Özellikle kentsel sit alanlarında proje; gabari, cephe düzeni, malzeme seçimi, kullanım amacı ve çevresel uyum bakımından kurul denetimine tabi tutulur. Arkeolojik sitlerde ise çoğu zaman sondaj, müze müdürlüğü denetimi, uzman görüşü ve teknik raporlar büyük önem taşır.
Bu nedenle sit alanı imar izni başvuruları yalnızca standart mimari proje ile değil; hukuki gerekçe, teknik rapor ve gerekiyorsa bilimsel veriyle desteklenmelidir.
Koruma Bölge Kurulu Kararına İtiraz Nasıl Yapılır?
Koruma Bölge Kurulu kararları, doğrudan hukuki sonuç doğuran idari işlemlerdir. Bu kararlar; yapılaşma talebinin reddi, tadilat izni verilmemesi, sit derecesinin korunması, proje onayının reddi veya taşınmaz üzerindeki kullanım kısıtlamalarının ağırlaştırılması şeklinde ortaya çıkabilir.
Koruma kurulu kararına itiraz sürecinde, yalnızca mağduriyet anlatımı yeterli olmaz. İşlemin neden hukuka aykırı olduğunun teknik ve somut şekilde ortaya konulması gerekir. Özellikle şu başlıklar önemlidir:
- yetki unsuru yönünden hukuka aykırılık,
- işlemin bilimsel veriden yoksun olması,
- parsel bazında somut inceleme yapılmaması,
- mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale,
- eşitlik ilkesine aykırı uygulama,
- daha önceki yargı kararlarına aykırılık,
- alan bütünlüğü gerekçesinin soyut bırakılması.
Eğer taşınmazla ilgili geçmişte verilmiş bir mahkeme kararı varsa, bu karar itiraz ve dava sürecinde çok güçlü bir hukuki dayanak oluşturur. Aynı şekilde, kurulun yalnızca genel sit kararı üzerinden hareket edip taşınmazın somut durumunu incelememesi de iptal gerekçesi olabilir.
Geçiş Dönemi Koruma Esasları ve Yapılaşma Şartları Nelerdir?
Bir alan sit ilan edildikten sonra, koruma amaçlı imar planı hazırlanıp yürürlüğe girinceye kadar “Geçiş Dönemi Koruma Esasları ve Kullanma Şartları” uygulanır. Bu dönem uygulamada en fazla uyuşmazlık çıkan alanlardan biridir.
Kanun sistematiğine göre sit ilanı sonrası mülkiyet hakkı tamamen askıda bırakılamaz. Ancak uygulamada geçiş dönemi koşullarının ya geç belirlendiği ya da taşınmaz maliklerini fiilen tamamen durduracak kadar dar yorumlandığı görülmektedir.
Bu dönemde ifraz, tevhid, altyapı uygulamaları, sınırlı tadilatlar ve bazı geçici kullanımlar, ilgili kurulun onayına bağlı olarak mümkün olabilir. Ancak idarenin uzun süre hiçbir düzenleme yapmaması, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını belirsiz ve ölçüsüz şekilde sınırlandırırsa hukuki el atma sorunu ortaya çıkabilir.
A- Sit Alanı İlanında Yetkili İdare
Taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunması faaliyetlerinde alan ölçeğinde koruma gerekliliğini dikkate alan yaklaşım sit alanı olarak belli bir alanın korunması sonucunu doğurmuştur. Sit alanı olarak alan ölçeğinde koruma çalışmaları yürütülmesi, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunmasına yönelik bir uygulama tedbiridir.
2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda yer alan düzenlemede, sit alanı ilan edilmek suretiyle gerçekleştirilen korumalar, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının tespiti ve tescili yoluyla gerçekleştirilecek koruma çalışmaları içerisinde düzenlenmiştir(m. 57/I). Kanun koyucu, sit alanı ilan kararında yetkili idare olarak Kültür ve Turizm Bakanlığını belirlemiştir. Ancak, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunması konusunda uygulama sürecinin belirlenmesi, kontrol edilmesi ve yönlendirilmesi konusunda özerk yapılı idari birimler kurulması bir gereklilik olarak görülmüştür. Bu yaklaşım doğrultusunda, koruma uygulamaları, Bakanlık hiyerarşisi içerisinde yer alan görevliler tarafından gerçekleştirilen hazırlık işlemleri, denetim ve inceleme, büro ve idari işler başlığı altında yürütülen faaliyetler ve özerk yapılı birimler tarafında uygulamaya esas kararların alınması şeklinde iki başlık altında şekillendirilmiştir.
Kanunda yer alan yaklaşım doğrultusunda, hazırlık süreci, alan araştırması ve tespitler, Bakanlık personeli tarafından gerçekleştirildikten sonra, sit alanı ilanı yönünde karar alma yetkisi Koruma Bölge Kurullarına tanınmıştır. Bir başka ifadeyle, sit alanı ilanı kararının hazırlık ve idari işlemleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı merkez teşkilatına bağlı taşra birimleri olarak şekillendirilmiş bulunan Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü personeli tarafından gerçekleştirilirken, sit alanı ilan edilmesi yönünde idare adına irade açıklama yetkisi, Bakanlık bünyesinde yapılandırılmış bulunan uzman ve özerk Koruma Bölge Kurullarına tanınmıştır. Bir alana ilişkin sit kararı verilip verilmeyeceğine Koruma Bölge Kurulu karar verecektir. Ancak, sit alanı ilan edilmesine yönelik bir gündem, Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilecek bilimsel, teknik ve idari çalışmalara bağlı olarak ortaya çıkabilecektir. Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünün işleyişinde, Kurul tarafından iletilen araştırma, araştırmayı genişletme veya farklı yönlerde sürdürme gibi taleplerin, Müdürlük tarafından dikkate alınması gerektiği açıktır. Diğer bir ifadeyle, Koruma Bölge Kurulu, sit alanı ilan kararına altlık oluşturan çalışmalara katılmak, süreci yönlendirmek ya da sürecin aktif bir parçası olmak isterse, bu talebin Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü tarafından dikkate alınması gerekir.
Açıklandığı üzere, bir bölgede, taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının korunması çalışmalarının alan ölçeğinde sürdürülmesi gerekliliği ortaya çıkarsa, o ana kadar yapılan araştırma ve tespit çalışmaları ve ilave çalışmalar Kültür ve Turizm Bakanlığı merkez teşkilatına doğrudan bağlı bulunan Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü personeli tarafından gerçekleştirilir. Hazırlanan dosya karara bağlanmak üzere, Bakanlık bünyesinde bulunan ancak, özerk statüde bulunan uzmanlardan oluşmuş Koruma Bölge Kurulu gündemine alınır. Koruma Bölge Kurulu yaptığı değerlendirmeler sonucunda, dosya içeriğine göre, doğrudan sit alanı ilanına karar verebileceği gibi, araştırmaların genişletilmesini de talep edebilir ve konuyu yeniden değerlendirme yoluna gidebilir. Sunulan dosya içeriğine göre, Koruma Bölge Kurulunun doğrudan talebi reddetmesi ve koruma çalışmalarının birel olarak sürdürülmesine karar vermesi de mümkündür.
Sit Derecesinin Düşürülmesi Mümkün Müdür?
Evet. Sit derecesinin düşürülmesi hukuken mümkündür. Sit statüsü kesin ve değişmez bir karar değildir. Eğer taşınmazın mevcut bilimsel veriler ışığında önceki derecede korunmasını gerektiren özellikleri taşımadığı ortaya çıkarsa, sit derecesinin düşürülmesi veya parselin sit sınırı dışına çıkarılması gündeme gelebilir.
Bu talepler özellikle şu durumlarda güç kazanır:
- parselde somut arkeolojik bulgu bulunmaması,
- ilk sit kararının genel ve soyut değerlendirmelere dayanması,
- teknik sondaj yapılmadan karar verilmiş olması,
- çevredeki benzer parsellere farklı uygulama yapılması,
- yeni bilimsel raporların önceki tescil gerekçesini zayıflatması,
- alan bütünlüğü içinde olsa bile parsel bazında koruma gereğinin kalmamış olması.
Bu tür başvurularda arkeolojik sondaj, jeoradar çalışması, müze müdürlüğü incelemesi ve uzman raporları belirleyici hale gelir.
Sit Derecesinin Düşürülmesi Davasında Bilirkişi İncelemesi Neden Kritiktir?
Sit derecesinin düşürülmesi davalarında bilirkişi raporu çoğu zaman davanın kaderini belirler. Mahkemenin yalnızca dosya üzerinden değerlendirme yapması yeterli olmaz. Taşınmazın mahallinde incelenmesi, çevresiyle birlikte değerlendirilmesi ve teknik verilerle analiz edilmesi gerekir.
Bu davalarda genellikle şu teknik unsurlar öne çıkar:
- arkeolojik sondaj sonuçları,
- jeofizik ve jeoradar raporları,
- müze müdürlüğü görüşleri,
- şehir plancısı ve mimar raporları,
- harita ve topografik incelemeler,
- çevredeki emsal parsellerin hukuki durumu,
- alan bütünlüğü ve parsel bazlı özellikler.
Burada önemli denge şudur: Mahkeme hem alan bütünlüğünü hem de parsel bazında somut durumu birlikte değerlendirmelidir. İdare, yalnızca soyut koruma gerekçesiyle sınırsız kısıtlama uygulayamaz. Aynı şekilde malik de sadece “parselimde buluntu yok” diyerek her durumda derece düşürme sonucuna otomatik ulaşamaz. Teknik veri bu nedenle belirleyicidir.
Koruma Amaçlı İmar Planı İptal Davası Ne Zaman Açılır?
Sit alanlarında mevcut imar planları yerine koruma amaçlı imar planları uygulanır. Ancak bu planlar da her zaman hukuka uygun olmayabilir. Özellikle sit derecesi değiştiği halde plan buna göre revize edilmiyorsa veya plan mülkiyet hakkını gereksiz biçimde kısıtlıyorsa iptal davası açılması mümkündür.
Koruma amaçlı imar planı iptal davası şu durumlarda gündeme gelebilir:
-sit derecesi değişmiş olmasına rağmen plan güncellenmemişse,
-plan koruma ilkelerine aykırıysa,
-plan mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandırıyorsa,
-plan yeterli teknik ve bilimsel veriye dayanmıyorsa,
-yetkisiz idare tarafından onaylanmışsa,
-alanın gerçek kullanım ihtiyaçları ve doku özellikleri dikkate alınmamışsa.
Sit Alanı Şerhi ve Gayrimenkul Değer Kaybı Nasıl Yansır?
Sit alanı kararı sonrasında tapu kütüğüne şerh düşülmesi mümkündür. Bu şerh, taşınmazın ekonomik dolaşımını ve yatırım değerini doğrudan etkileyebilir. Uygulamada sit şerhi bulunan taşınmazların satışı zorlaşabilmekte, kredi kullanımı sınırlanabilmekte ve yatırımcı ilgisi azalabilmektedir.
Özellikle 1. derece sit alanlarında değer kaybı daha yüksek olur. 2. derece ve 3. derece sitlerde ise yapılaşma ihtimali bulunduğu ölçüde değer kaybı nispeten azalabilir. Ancak her olayda değer kaybı; plan durumu, taşınmazın kullanım şekli, bölgesel piyasa koşulları ve kurul kararlarının ağırlığına göre değişir.
Bu nedenle tazminat ve tam yargı davalarında uzman değerleme raporları önem taşır.
Sit Alanı Nedeniyle Hukuki El Atma ve Tazminat Davası Nasıl Açılır?
Bir taşınmazın sit alanında kalması tek başına her zaman tazminat hakkı doğurmaz. Ancak idarenin taşınmazı uzun süre yapılaşmaya kapalı bırakması, koruma amaçlı plan yapmaması, trampa gibi telafi yollarını işletmemesi ve malikin taşınmazı ekonomik olarak kullanmasını fiilen imkansız hale getirmesi durumunda hukuki el atma gündeme gelebilir.
Bu durumda malik, idari yargıda tam yargı davası açarak;
-taşınmazın uğradığı değer kaybını,
-kullanım hakkı kısıtlamasından doğan zararları,
-bazı hallerde taşınmaz bedeline yakın düzeyde tazminatı
talep edebilir.
Uyuşmazlığın çoğu zaman idari işlem ve idari eylem niteliği taşıması nedeniyle doğru yargı yolunun belirlenmesi büyük önem taşır.
Trampa (Takas) Hakkı ve İdari Başvuru Yolları Nelerdir?
2863 sayılı Kanun’un 15. maddesi kapsamında bazı sit alanı maliklerine Hazine taşınmazları ile takas, yani trampa imkanı tanınmaktadır. Özellikle yapılaşma yasağının çok ağır olduğu alanlarda bu mekanizma, mülkiyet hakkına getirilen kısıtlamanın telafisi bakımından önemlidir.
Ancak çoğu durumda tazminat veya tam yargı davasına geçmeden önce idari başvuru yollarının usulüne uygun tüketilmesi gerekir. Uygulamada en sık yapılan hatalar şunlardır:
-koruma kurulu kararına süresinde itiraz edilmemesi,
-trampa başvurusu yapılmadan doğrudan tazminat davası açılması,
-teknik inceleme talep edilmeden yalnızca mağduriyet ileri sürülmesi,
-idarenin hareketsizliğinin somutlaştırılmaması.
Bu nedenle önce idari başvuru, ardından ret veya zımni ret üzerine iptal ve tam yargı süreci çoğu dosyada daha sağlam bir hukuki strateji oluşturur.
Haklarınızı doğru şekilde öğrenmek, süreci bilinçli yürütmek ve olası riskleri en aza indirmek adına profesyonel hukuki destek almak her zaman en sağlıklı yaklaşımdır. Genel hukuk alanında danışmanlık ve detaylı bilgi için Avukat Osman Yıldız ile iletişime geçebilir, somut durumunuza uygun değerlendirme ve yönlendirme talep edebilirsiniz. Doğru zamanda alınan doğru hukuki destek, sürecin en güçlü güvencesidir.
