KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR? KENTSEL DÖNÜŞÜM VE RİSKLİ YAPI KARARLARINA NASIL İTİRAZ EDİLİR?
Kentsel dönüşüm; Deprem riski taşıyan, ekonomik ömrü tamamlamış veya köhnemiş yapıların ve genişleyen, 6306 sayılı kanun kapsamında güvenli, modern ve yaşanabilir hale getirilme sürecidir. Temel amaç, veri akışını sağlamak, altyapıyı değiştirmek, güvenliğin en aza indirilmesi ve şehrin dokusunu sürdürmektir.
Kentsel Dönüşümün Temel Özellikleri ve Süreci Nasıldır?
Riskli Yapı Tespiti: Bakanlıkça lisanslı kurumlarca binanın risk durumu tespit edilir.
Süreç Başlangıcı: Riskli yapı bozulması ile tahliye ve yıkım süreci başlar.
Yerinde Dönüşüm: Birimleri, zemini sağlam olan, aynı sahada yeniden inşa edilir.
Amaçlar: Deprem güvenliğinin, yapısal yapılaşmanın (gecekondu) iyileştirilmesi, altyapı ve sosyal bağışın kullanılması seçenekleridir.
Avantajları: Depreme dayanıklı konutlar, kira yardımı, faiz desteği, vergi ve harç muafiyetleri (belirli koşullarla) sunulmaktadır.
Kentsel dönüşüm, sadece eski binanın yıkılıp yenilenmesinin yapılması değil, özellikleri ve sosyal bir yenilenme sürecidir.
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklerde tanımlandığı üzere, taşıyıcı sistemlerindeki zayıflığın ekonomik ömrünü tamamlamış ve olası bir doğal afet (örneğin deprem) karşısında can ve mal güvenliği açısından tehlike arz eden yapılar olarak ifade edilir. Riskli yapıların tespitine ilişkin raporlar, lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanır ve bu raporlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya ilgili idare tarafından onaylanır.
Raporun onaylanmasıyla yapı, resmî olarak “riskli yapı” statüsüne alınır ve kanunda öngörülen süreçler başlatılır.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde düzenlenmiş, bilimsel ve teknik temelli bir süreçtir. Bu süreç, bir yapının mevcut fiziksel durumunu analiz ederek, doğal afetlere karşı güvenli olup olmadığını belirlemeyi amaçlar.
Riskli yapı tespiti, hem bireylerin hem de toplumun can ve mal güvenliğini korumaya yönelik hukuki ve teknik bir süreci ifade eder. Bu süreç, aşağıdaki temel aşamalardan oluşur.
Maliklerin Başvuru Süreci Nasıldır?
Riskli yapı tespiti, çoğunlukla maliklerin talebi üzerine başlatılır. Ancak, idarenin resen yetkisi doğrultusunda, riskli yapı tespiti başlatılması mümkün kılınmıştır.
Teknik İnceleme: Tespit süreci, lisanslı bir kuruluşun yapı üzerinde gerçekleştirdiği detaylı bilimsel ve teknik incelemeleri içerir. Bu aşamada, taşıyıcı sistemlerin de beton kalitesi, zemin analizi ve görünür hasarları değerlendirilir.
Bilimsel ve Teknik Verilere Dayalı Rapor Hazırlanması Nasıl Olur?
Teknik incelemelerin ardından, yapının mevcut durumunu ve risk derecesini ortaya koyan bir rapor hazırlanır.
Raporun İdareye Sunumu ve Onay Süreci: Hazırlanan teknik rapor, taşınmazın bulunduğu ilkedeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetkili idare (örneğin belediyeye) sunulur. İlgili idare raporu inceleyerek yapının “riskli yapı” statüsüne alınıp alınmayacağına karar verir.
Riskli Yapı Tespit Sürecinin Hukuki Sonuçları Nedir?
Riskli yapı tespit süreci tamamlandığında, tespit raporu ilgili idare tarafından onaylanır ve bu onayın ardından yapı resmî olarak “riskli yapı” statüsüne alınır. Bu statü taşınmazın hukuki durumunu hem de malikler açısından belirli sonuçlar doğurur.
Tapu Şerhinin Önemi Nedir?
Riskli yapı olarak tespit edilen taşınmazın tapu kaydına, “Riskli Yapı” şerhi işlenir. Bu şerh, taşınmazın hukuki durumunun açıklık kazanmasına sağlar.
Tebligat Usulü Nasıldır?
6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi gereğince, bu şerh taşınmaz üzerindeki tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine Elektronik ortamda (e-Devlet üzerinden) veya ilanen tebligat usulü ile duyurulur. Bu durum, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için önemli bir hukuki sonuç doğurur.
Tebligatın ardından malikler, 15 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. Ayrıca, riskli yapı kararı kesinleşirse, ilgili idarenin belirlediği sürelerde yapının tahliye ve y
başlatılır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkı Nasıl Olur?
Riskli yapı tespitine ilişkin olarak, maliklere veya kanuni temsilcilerine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde itiraz etme hakkı tanınmıştır. Bu süre, 6306 sayılı
yönetmeliklerde hak düşürücü süre olarak düzenlenmiştir. Süresinde yapılmayan itirazlar dikkate alınmaz ve maliklerin bu konuda hak kaybına uğrama riski doğar.
İtirazın Hukuki Dayanağı ve Kapsamı Nedir?
Riskli yapı tespit raporuna itirazlar, yalnızca risk tespiti işleminin hukuka uygunluğu ile sınırlıdır. Raporun detayları maliklerle paylaşılmadığı için, itirazlar yalnızca itiraz sürecinde yapılan teknik ve hukuki hatalara dayanabilir. İtiraz, risk tespitinin bilimsel veya teknik dayanağının yetersiz olduğu gerekçesiyle yapılabilir. Maliklerin, itiraz sırasında idari işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurlarında sakatlık bulunduğunu ileri sürmeleri mümkündür. Örneğin:
- Yetkisiz bir kuruluş tarafından yapılan tespit,
- Teknik ölçümlerde hata yapılması,
- Bilimsel verilere dayanmayan tespitler gibi gerekçeler, itirazın dayanağı olabilir.
İtiraz Süreci Nasıl İlerler?
Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır
Başvurunun İçeriği Nasıldır?
İtirazlar, yapı maliklerinin talebiyle, yapının bulunduğu yerin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetkili idareye yazılı olarak yapılır.
İnceleme: İtirazlar, Bakanlık tarafından belirlenen teknik heyetler tarafından incelenir. Teknik heyet; üniversitelerden uzman üyeler ve Bakanlık yetkililerinden oluşur. Sonuç olarak itirazın kabul edilmesi durumunda, riskli yapı tespit kararı iptal edilir. Reddedilmesi durumunda ise maliklerin idari yargıda iptal davası açma hakkı bulunur.
Riskli Yapı Kararına İtiraz Süresi Nasıldır?
Yapı malikleri, riskli yapı tespitine karşı, tespit işleminin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirler. Bu süre hak düşürücü nitelik gösterdiğinden sürenin geçirilmesi halinde itiraz hakkı kaybedilir.
Riskli Yapı Kararına Kimler İtiraz Edebilir?
İtiraz hakkı yalnızca yapı malikleri veya malikin vefatı durumunda yasal mirasçılarına tanınmıştır. Malik sıfatı bulunmayan kişiler (kiracılar veya ayni hak sahipleri) bu süreç içerisinde bulunamaz.
Riskli Yapı Kararına Karşı Nereye İtiraz Edilir?
Riskli yapı kararına karşı itiraz, yapının bulunduğu ildeki:
- Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü,
- Yetki devri yapılmışsa, ilgili idareye (belediye veya il özel idaresi) yapılabilir.
Riskli Yapı Kararına İtiraz İnceleme Süreci Nasıl İlerler?
Türkiye’de riskli yapı tespiti, afet riskleri ve yapısal güvenlik açısından büyük önem taşımaktadır. Ancak, yapı sahipleri veya malikler, riskli yapı tespitine itiraz etme hakkına sahiptir. Riskli yapı kararına itirazın değerlendirilmesi süreci, belirli usul ve esaslara göre yürütülmektedir.
İtiraz Dilekçesinin Nasıl Değerlendirilir?
Teknik heyet, itiraz dilekçesinde belirtilen itiraz sebeplerine bağlı olmaksızın, riskli yapı tespit raporunun tüm teknik unsurları açısından incelenmesini sağlar. Eğer rapor teknik yönden eksiklikler taşıyorsa, bu eksikliklerin giderilmesi için rapor, lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilir. Eksiklikler tamamlandıktan sonra, yapının riskli veya risksiz olduğuna dair nihai karar verilir.
Yerinde İnceleme ve Gerekli Değişiklikler Nasıldır?
Teknik heyet, alınan kararı teknik gerekçeleriyle açıklar. Alınan karar, hem başkan hem de üyeler tarafından imzalanarak resmiyet kazanır. İtiraz yapan malike, sadece nihai karar bildirilecektir. İtiraz eden malik, yalnızca riskli yapı tespiti ile ilgili son karar hakkında bilgilendirilecektir. Eğer teknik heyet kararına göre yapının risklilik durumu değişirse karar Başkanlığa gönderilecektir.
Daha Önce Karara Bağlanan Bir İtirazın Sonuçları ve Başka Bir Malik Tarafından İtiraz Edilememesi Üzerine Ne Yapılır?
Bir başka malik tarafından yapılan itiraz üzerine, daha önce karara bağlanan riskli yapı tespit raporu üzerinde yeniden inceleme yapılmaz.
Süresi içinde yapılmayan ya da malik sıfatına sahip olmayan kişilerce yapılan itirazlar reddedilir. İtirazın haklı bulunması durumunda, karar yeniden değerlendirilerek tapu kayıtlarında gerekli düzeltmeler yapılır.
Riskli Yapı Kararına Karşı İptal Davası Nasıl Açılır?
Riskli yapı tespitine ilişkin kararlar, idari işlem niteliğinde olup bu kararlara karşı yargı yoluna başvurma hakkı bulunmaktadır. T.C. Anayasası’nın 125. maddesi uyarınca her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır.” Bu hüküm doğrultusunda yapı malikleri, riskli yapı tespitine yönelik yaptıkları itirazın reddine ilişkin karara veya doğrudan riskli yapı tespit raporuna karşı idari dava açabilirler.
Riskli yapı kararına karşı açılan iptal davalarının amacı, idari işlemin hukuka aykırılığının tespit edilmesi ve bu işlemin iptal edilmesidir. Maliklerin mülkiyet haklarının korunması ve hak kaybının önlenmesi açısından bu dava sürecinin doğru bir şekilde yürütülmesi önem arz eder.
Riskli Yapı Tespitinde Dava Açma Süresi Nasıldır?
Riskli yapı tespitine karşı idari dava açma süresi, yapılan itiraza ilişkin ret kararının veya risk tespitine ilişkin tebligatın maliklere ulaştırılmasından itibaren 30 gündür. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve sürenin geçirilmesi halinde dava hakkı kaybedilir.
İtiraza İlişkin Olarak Ret Kararı Verilmesi
Malikler tarafından yapılan itirazın reddedilmesi durumunda, ret kararının tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 günlük süre işlemeye başlar.
Doğrudan Tebliğ Edilen Riskli Yapı Tespiti Nasıl Olur?
Eğer riskli yapı tespitine itiraz yoluna başvurmadan doğrudan dava açılacaksa, risk tespitine ilişkin kararın maliklere tebliğ edilmesinden itibaren süre işlemeye başlar.
Riskli yapı tespitine ilişkin karar e-Devlet sistemi üzerinden elektronik bildirimle yapılır veya ilgili muhtarlıkta ilan edilir. Hak düşürücü sürenin aşılmaması, mülkiyet hakkının korunması için titizlikle takip edilmesi gereken bir husustur.
Dava Açabilecek Kişiler Kimlerdir?
Riskli yapı tespitine karşı dava açma hakkı, taşınmaz üzerinde doğrudan hukuki menfaati bulunan kişilere tanınmıştır. Bu kişiler arasında taşınmazın mülkiyet maliklerin yanı sıra, maliklerin kanuni temsilcileri ve maliklerin vefatı durumunda yasal mirasçıları yer alır. Kiracılar veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişiler için (örneğin, intifa hakkı sahipleri) ise dava açma hakkına sahip değildir. Dava açma hakkı bulunan kişilerin, işlemin hukuka aykırılığını gerekçelendirerek belirtilen sürel
yargıya başvurmaları gereklidir.
Doğrudan Dava Açma Hakkı
İdari işlemin iptali, yalnızca itiraz yoluyla sınırlı değildir. Riskli yapı tespit raporu, idari işlem niteliğinde olduğundan, doğrudan dava açılabilir. Malikler, itiraz sürecinde söz konusu tespit raporunun iptali için idari yargıya başvurabilir. Doğrudan dava açma gerekçeleri şunlar olabilir:
- İşlemin yetkisiz bir idare tarafından yapılması,
- Teknik raporun bilimsel dayanaklarının eksik olması,
- İdari işlemin hukuka ve amaca aykırı olması.
- Riskli yapı tespitine karşı itiraz süreci ve dava açma hakkı, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bu süreçte önemli hukuki güvencelerdir. Maliklerin hak kaybına uğramaması için sürelerin titizlikle takip edilmesi ve süreçlerin hukuki bir uzmanla birlikte yürütülmesi önerilir.
Riskli Yapı Kararına Karşı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Riskli yapı tespitine karşı açılacak iptal davalarında, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) m.34/1 uyarınca, taşınmazlarla ilgili davalarda özel yetki şartı düzenlenmiştir. Bu hükme göre, imar, kamulaştırma, yıkım ve tahsis gibi taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.
Görevli Mahkeme Neresidir?
Riskli yapı tespitine ilişkin iptal davalarında görevli mahkeme, idare mahkemesidir.
Yetkili Mahkeme Neresidir?
Yetkili mahkeme, riskli yapının bulunduğu taşınmazın yer aldığı il veya ilçenin bağlı bulunduğu idare mahkemesidir.
Riskli Yapı Kararına Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Nasıldır?
Riskli yapı kararına karşı açılan iptal davalarında, maliklerin yürütmenin durdurulması (YD) talep etme hakkı bulunmaktadır. Yürütmenin durdurulması kararı, dava süreci devam ederken idari işlemin uygulanmasını (örneğin tahliye veya yıkım işlemlerini) geçici olarak durdurmayı amaçlar. Böylece, işlemin olası sonuçlarının telafisi güç veya imkânsız zararlara yol açmasının önüne geçilir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca, yürütmenin durdurulması kararı verilebilmesi için iki temel şartın birlikte sağlanması gerekir:
Açıkça Hukuka Aykırılık: Riskli yapı kararının mevzuata veya hukuka açık bir şekilde aykırı olması gerekir.
Telafisi Güç veya İmkansız Zarar: Kararların uygulanması durumunda malikler açısından geri dönülemez zararların doğma ihtimali vardır.
Mahkeme, yürütme durdurulması talebini değerlendirirken gerekli görmesi halinde bilirkişi incelemesi yapabilir. Ancak, riskli yapıların doğal afetler karşısında oluşturduğu tehlikeler de dikkate alınarak işlemin devam etmesinin doğurabileceği zararlar açısından temkinli bir değerlendirme yapılır. Mahkeme, idarenin cevabını veya bilirkişi raporunu beklemek kaydıyla yürütmeyi durdurma kararı verebilir.
Yürütmenin durdurulması kararı, riskli yapı kararına bağlı olarak başlatılan tahliye ve yıkım gibi işlemleri dava sonuçlanana kadar durdurur. Bu karar, malikler açısın mülkiyet haklarının korunması için önemli bir güvencedir. Ancak mahkeme, dava süreci boyunca yürütmenin durdurulması kararını yeniden değerlendirme yetkisine sahiptir. Yürütmenin durdurulması talebinin reddedilmesi halinde işlemin hukuki sonuçları uygulanmaya devam eder. Yürütmenin durdurulması kararı, riskli yapı sürecindeki hak kayıplarını önlemek ve taşınmaz üzerindeki işlemleri dava sonuçlanana kadar askıya almak adına etkili bir hukuki araçtır.
Bu nedenle, maliklerin yürütmenin durdurulması talebini hukuki dayanaklarla güçlü bir şekilde desteklemesi önemlidir.
Riskli Yapı Kararına Karşı Açılan İptal Davasının Sonuçları Nelerdir?
Riskli yapı kararına karşı açılan iptal davalarında mahkeme, iki farklı sonuçtan birine karar verebilir. Eğer mahkeme, riskli yapı kararının hukuka aykırı olduğunu tespit ederse karar iptal edilir. Bu durumda:
Tapu Kaydındaki Şerh Kaldırılır: “Riskli yapı” şerhi tapu kaydından silinir.
Tahliye ve Yıkım İşlemleri Durdurulur: Yapıya ilişkin herhangi bir yıkım veya tahliye işlemi iptal edilir.
Tasarruf Yetkisi Geri Kazanılır: Malikler, taşınmazları üzerindeki mülkiyet ve tasarruf haklarına yeniden sahip olur. Ancak mahkeme, riskli yapı kararının hukuka uygun olduğuna karar verirse, dava reddedilir.
Bu durumda:
Tahliye ve Yıkım Devam Eder: İdarenin yıkım ve tahliye işlemleri uygulanmaya devam eder.
Tapu Şerhi Korunur: Tapu kaydındaki “riskli yapı” şerhi geçerliliğini sürdürür.
Tasarruf Yetkisi Kısıtlanır: Malikler, taşınmazları üzerinde sınırlı tasarruf haklarına sahip olur.
Dava sırasında mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınmışsa, bu karar mahkeme sonucuna bağlı olarak ya devam eder ya da kaldırılır. Yürütmenin durdurulması kararı kaldırıldığında, yıkım ve tahliye işlemleri tekrar uygulanır.
Haklarınızı doğru şekilde öğrenmek, süreci bilinçli yürütmek ve olası riskleri en aza indirmek adına profesyonel hukuki destek almak her zaman en sağlıklı yaklaşımdır. Genel hukuk alanında danışmanlık ve detaylı bilgi için Avukat Osman Yıldız ile iletişime geçebilir, somut durumunuza uygun değerlendirme ve yönlendirme talep edebilirsiniz. Doğru zamanda alınan doğru hukuki destek, sürecin en güçlü güvencesidir.
