Ecrimisil , kelime anlamı olarak “denk ücreti” anlamına gelir.
Hukuki literatürde ise, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olarak ifade edilir. Diğer bir mana ile ecrimisil, bir taşınmazı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası veya herhangi bir hukuki dayanak olmaksızın, şahsın üçüncü bir kişi tarafından haksız yere işgal edilmesi karşılığında ödenen bedeldir.
Yargıtay içtihatlarına göre ecrimisil, esasen haksız bir eylem (haksız fiil) olarak söylenmektedir. Bu tazminatın temel amacı, malikin haksız işgal nedeniyle mahrumiyetin devam etmesi veya zararın giderilmesidir.

Ecrimisil Tazminatı Talep Etmenin Temel Şartları Nelerdir?

Bir taşınmaz için e-suç talebinin edilebilmesi için doktrin ve yargı kararları çerçevesinde üç temel şartın bir arada olması gerekir:
Haksız İşgal: Taşınmazın, hak sahibinin rızası veya geçerli bir hukuki sebep (kira sözleşmesi, intifa hakkı vb.) olmaksızın kullanılmasıdır. Mevcut bir kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması da bir haksız işgal biçimidir.

Kötüniyet: İşgali gerçekleştiren kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğinin bir hakka dayanmadığını bilmesi veya somut olay özelliklerini göre bilmesi gerekmesidir. İyiniyetli zilyet, kural olarak ecrimisil masraflarıyla yükümlü değildir.

Zarar: Haksız işgal sonucu hak sahibinin bir zarara uğraması gerekir. Yargıtay, bu zararın en az “kira geliri kaybı” kadar olduğunu, en fazla ise “tam gelirden yoksunluk” şeklinde olabileceğini belirtiyor.

Kamu malları söz konusu olduğunda (2886 sayılı Kanun kapsamında), ecrimisil talep edilebilmesi için idarenin bir zarara uğraması veya işgalcinin kusurlu olması şartı aranmaz.

Birlikte Mülkiyette “İntifadan Men” Şartı Nedir?

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde, bireylerin birbirlerine karşı ecrimisil durumu açık kural olarak “intifadan men” şartının gerçekleşmiş olmasına bağlıdır
İntifadan men , bir projenin taşınmazdan yararlanma isteklerini diğer kullanıcılara bildirmesi ve bu kullanımın engellendiğinin ortaya çıkması durumlarında gerçekleşir. Bu şart genellikle noterden çekilen bir ihtarname , icra takibi veya daha önce açılmış bir dava (müdahalenin meni, birleştirmenin kaldırılması vb.) ile kanıtlanır.

İntifadan Men Şartının İstisnaları Nelerdir?

Bazı kopyaların arasında ihtarın çekilmesine gerek kalmadan doğrudan ecrimisil istenebilir:
Doğal ürün veren yerler: Bağ, bahçe gibi yenilikçi ürün veren taşınmazlar (Örn: fındık bahçesi, zeytinlik)
Hukuki semere gelen yerler: İşyeri veya konut gibi kiraya verilenk gelir elde edilen taşınmazlar
Paydaşlığın inkâr edilmesi: İşgal edenin çalışmasının, diğerlerinin hak sahipliğini tamamen reddetmesi
Kullanım arasında: Paydaşlar arasında taşınmazın kimin tarafından yürütülmesine daha önceden yapılmış bir taksim veya kullanım değişikliği olması
Kamu malları: Ecrimisil davasına konu taşınmazın kamu malı niteliğinde olması.

Belediye Taşınmazlarında Ecrimisil Sorunu Nasıldır?

Belediyelerin özel mülkiyetindeki veya tasarruftaki taşınmazların işgali halinde rejimi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesine dayanılarak sürdürülmektedir. Belediyelerin haksız işgallerine karşı ecrimisil süreci işletme konusunda takdir yoktur; bu bir taahhüttür.

Tahliye zorunluluğunda ise ecrimisil bir taşınmaz idare yöntemi değildir; haksız işgal tespit ayrılıkları ecrimisil tahakkuk ettirilmeli ve taşınmazın tahliyesi yapılmalıdır.
İdari ve mali sorumluluğa göre ise haksız işgallere göz yuman veya ecrimisili olağan bir gelir yöntemi haline gelen kamu görevlilerinin mali ve disiplin sorumluluğu doğabilir

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli, taşınmazın işgalinden önceki parçanın getirilebileceği muhtemel gelir esas fiyatlandırma belirlenir.
Hesaplamada uzman bilirkişiler tarafından şu unsurlar dikkate alınır:
Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü ve konumu
Tarımsal arazilerde ürün verimliliği ve sulu/kuru tarım düzeni
Aynı bölgedeki emsal kira bedelleri
Taşınmazın altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu
Hesaplama yapılırken genellikle ilk dönem için bir rayiç belirlenir, sonraki yıllar için ise bu bedele ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranı yansıtılarak toplam tutar bulunur.

Dava Ne Kadar Süre İçerisinde Açılmalıdır?

Zamanaşımı: Ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir
. Bu süre zarfında dava geçmişi geriye dönük doğru hesaplamalar faiz, ecrimisil bedeli, her dönem sonunda işlenecek şekilde düzenlenmiş yasal faiz talep edilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Ecrimisil davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir
Neticede ecrimisil, hak hakkına yapılan haksız müdahalelerin parasal davasıdır. Özellikle miras kalan taşınmazların kullanımında veya belediye mülklerinin idaresinde yaygın olarak yol açan bu kurum, titiz bir ispat süreci gerektirir. Eğer taşınmazınızın piyasaya sürülmesine izin vermezseniz, hak kaybı yaşamamak için 5 yıllık zamanaşımı süresini geçirmeden hukuki süreci başlatmanız önem arz etmektedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması durumu, hukuki olarak haksız işgal (fuzuli işgal) olarak nitelendirilir.

Bu durumda eski kayıtlı, taşınmazı hukuki bir dayanağı olmaksızın elinde tutan kişinin varlığını elde ettiği için fuzuli Şagil (işgalci) olarak adlandırılan ve mülk sahibine ecrimisil (haksız tazminatı) ücretle yükümlü hale gelir.

Kira Sözleşmesinin Ardından Ecrimisil Süreci Nasıl İşler?

Kira sözleşmesinin değiştirilmesi sonra başlayan ecrimisil süreci, taşınmazın bir kamu kurumuna (belediye vb.) veya özel bir kişinin ait olmasına göre farklılık gösterir:

Belediye Ve Kamu Taşınmazlarında Ecrimisil Süreci Nasıl İlerler? (2886 Sayılı Kanun)

Belediyelerin veya mülkiyetindeki özel mülkiyetteki taşınmazlarda süreç, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. sırada kalması şu şekilde işler:
Doğrudan Uygulama: Kira sözleşmesinin bitim miktarından işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede özel bir hüküm veya doğrudan ecrimisil alınır.
İdari Tahakkuk: İdare, mahkemeye gitmeden kendi bünyesinde uzman komisyon marifetiyle, tespit edilen geriye doğru 5 yıllık geçmemek üzere ecrimisil bedeli takdir eder.
İhbarname ve İtiraz: Belirlenen tutar bir ecrimisil ihbarnamesi ile işgalciye tebliğ edilir.
İşgalcinin bu ihbarına karşı 30 gün içinde idareye itiraz etme hakkı vardır.
Yargı Yolu: İdarenin itirazına ilişkin tebliğinden itibaren 60 gün içinde idari yargılamada (İdare Mahkemesi) iptal davası açılabilir.
Hızlı Tahliye: İdarenin talebi üzerine işgal edilen taşınmaz, mülki amir (kaymakam veya vali) tarafından en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek idareye teslim edilir.

Özel Mülkiyetteki Taşınmazlarda Süreç Nasıl İlerler?

Özel kişilerin ait olduğu taşınmazlarda kiraya ayrılacak sonra süreç şu şekilde ilerler:
Davanın Açılması: Mülk sahibi, eski kiracıya karşı Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ecrimisil davası açılmalıdır.
Kötüniyet Şartı: Ecrimisil talebinin işgal edilebilmesi için “kötüniyetli” olması gerekir. Kira sözleşmesi biten ve boşaltma uyarısına rağmen dağılmayan, zilyetliğinin bir hakka dayanmadığını bildiği için kötüniyetli kabul edilir.

İhtarname: Dava açmadan önce çekilmiş ihtarname , rızanın sona erdiğini ve haksız işgalin ortaya çıktığını kanıtlamak açısından kritik bir delildir.

Zamanaşımı: Ecrimisil davasında 5 yıllık zamanaşımı süresi vardır; bu sürenin dava verileri geriye yönelik olarak hesaplanır.

Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması Süreci Nasıldır?

Kira bedelinin ardından ödenecek ecrimisil bedeli bedeline göre belirlenir:
Emsal Kira Değeri: Taşınmazın serbest piyasa koşulları getirebileceği muhtemel kira geliri esas alınır
Değerleme Kriterleri: Taşınmazın imar durumu, konumu, yüzölçümü, altyapı hizmetleri ve haksız işgalden önceden kullanılması dikkate alınmadan bilirkişilerce tespit yapılır
Dönemsel Artış: Birden fazla yılı kapsayan işgallerde, ilk dönem için kaydedilen miktara sonraki yıllar için ÜFE artış oranı toplam bedel bulunarak yansıtılır.
Faiz: Tahakkuk eden e-suç bedelini, dönem boyunca, yönlendirilen yasal faizle çalıştırılabilir
Kısaca ecrimisil bedelinin ödenmiş olması, işgalciye taşınmazı kullanılması devam etme hakkı veya tapu üzerinde herhangi bir hak sağlanmasız; sadece tarihsel olan haksız kullanımın tazmin edilmesini sağlar.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Tazminat Davası Nasıl Olur?

El birliği mülkiyetine tabi mirasçılar arasında, ortakların belirlenmiş payları bulunmamaktadır. Her ortak, el birliği mülkiyetine tabi malların bütünü üzerinde hak sahibidir. Mirasçıların birbirlerine karşı ecrimisil tazminat davası açabilmeleri için, “İntifadan Men” şartının gerçekleşmiş olması gerekmektedir.

İntifadan Men Koşulu/İhtarı Nedir?

İntifadan men, kelime anlamı olarak, kullanıma itirazdır. Mirasçının, diğer mirasçı yada mirasçılara, fazladan işgal ettiği yerin kullanımına itiraz etmesi, intifadan men durumudur. İntifadan men, haksız işgal sebebiyle ortaklık mülkiyetinde bulunan taşınmazdan payı oranında yararlanamayan paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren ortak/ortaklara bildirmesidir. İntifadan men durumunda şekil şartı aranmadığı için, bu husus her türlü delille de ispatlanabilmektedir. İntifadan men, dava şartı olduğu için mahkeme tarafından re’sen araştırılacak hususlardandır.

Ancak, intifadan men şartının, birtakım istisnaları vardır. Bu durumlarda intifadan men ihtarı şartı aranmaksızın dava açılıp hak talep edilebilmektedir.

Bu istisnalar şunlardır;

• Taşınmaz devletin malı ise
• Ecrimisil istenen taşınmazın doğal ürün veren ya da kiraya verilerek fayda elde edilen yerlerden ise
• Şagil paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ile diğerlerinin paydaşlığını inkar etmişse
• Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşmasına binaen her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümler belirlenmişse
• Diğer paydaşlar aleyhine taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil gibi davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması
• Taşınmazın getirdiği ürün itibariyle, kendiliğinden oluşan ürünler ve mirasbırakan tarafından kurulan işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halleri söz konusuysa

Ecrimisil Davasını Kimler Açabilir?

Ecrimisil tazminat davasını, malı haksız işgale uğramış malik, haksız işgale konu malda sınırlı ayni hak sahibi kişiler ve haksız işgale konu malda kişisel hakka haiz kişilerde bu davanın davacı sıfatına haiz kişilerdendir. Paylı ya da elbirliği halindeki mülkiyete tabi paydaşların her birinin de dava açma hakkı mevcuttur.

Ecrimisil Davasında Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Ecrimisil davasında kira artış oranı, taşınmazın işgal edildiği ilk dönem için kaydedilen bedel, sonraki dönemlerde ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranları yansıtılarak belirlenir.

Hesaplama süreci ve artış oranlarına ilişkin temel kurallara göre:

İlk Dönem Bedeli: öncelikle taşınmazın haksız işgalin başladığı ilk dönemde mevcut özellikler serbest şartlarda getirilebilecek rayiç kira bedeli ; emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın büyüklüğü, kayıtlı ve çevresel özelliklerin kaydedildiği saptanır.

Endeks Uygulaması: İlk dönem için kaydedilen bu miktar, takip eden her dönem (yıl) için ÜFE artışlarının tamamı yansıtılarak o dönem ecrimisil bedeli bulunur.

Beş Yıllık Sınır ve Yeniden Değerleme: Eğer rayice’ye göre kayıtlı dönem ile dava söz konusu dönem arasında 5 harften fazla süre geçmişse veya taşınmazın bulunduğu bölgesel imar, sanayileşme ya da yerleşim gibi özel harcama emsal kiralar aşırı büyürsa, sadece endeksli (ÜFE) uygulamasıyla yetinilmez. Bu bilgilerin bilirkişi marifetiyle yeniden somut veriler toplanarak güncel rayiçler üzerinden yeni bir bedel takdir edilebilir.

Asgari Tutar: Sonraki dönem için belirlenecek ecrimisil değeri, kural olarak ilk dönem için saptanan miktara ÜFE yansıtılmasıyla tutulacağından az olamaz.
Özetle, ecrimisil bedeli dönemsel olarak hesaplanırken ana kriter ÜFE artış oranıdır ; Ancak değişimin değer değişiminde değişiklik varsa piyasa rayiçlerine göre yeniden değerleme yapılması da mümkündür.

Belediyelerin Ecrimisili Bir Gelir Yöntemi Olarak Kullanılabilir Mi?

Hayır, belediyelerin ecrimisili (haksız işgal tazminatı) olağan bir taşınmaz yönetim veya gelir yöntemi olarak kullanılması hukuken mümkün değildir ve bu durum ciddi bir sorun olarak kabul edilmektedir

Devlet Malının Kullanılması Sonucunda Haksız İşgal Tazminatı Nedir?

Ecrimisil: 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununun 74 üncü maddesine göre çıkarılan yönetmelikte ecrimisil; ‘Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminattır.’ şeklinde tanımlanmıştır.

Fuzuli Şagil (İşgalci) Ne Demektir?

‘Kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler’ şeklinde ifade edilmektedir.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümleri uyarınca talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Devlete ödenecek olan ecrimisil bedeli geriye dönük olarak en fazla 5 yıl için hesaplanır. Devlet malını kullanma dolayısıyla haksız işgal tazminatı ödeme sorumluluğunun doğması için Devletin zarara uğraması şart değildir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 75.madde de ecrimisilin zarara bağlı olmadığı ifade edilmiştir. Ancak eğer Devlet bu kullanımdan ötürü bir zarara uğramışsa kişi haksız işgal tazminatı ile birlikte bu zararın tazmin edilmesi ile sorumlu tutulur. Bu Kanunun 75. maddesi incelendiğinde;

Ecrimisil alınması için malın sahibinin bir zarara uğramış olması gerekli değildir. Bunun ispat zorunluluğu da yoktur. Bir taşınmaz,

• İzinsiz kullanmak veya yaralanmak amacıyla,
• İzinsiz üzerinde inşaat yapmak, bina ve tesisler kurmak amacıyla,
• Tahsisli veya kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere kiralanmış bir binanın – taşınmazın bir kısmını işgal etmek,
• Kira, irtifak hakkı veya kullanma izni süresi bittiği halde kullanmaya devam edilerek, işgal edilebilir.
• Rızaen ödenmeyen ecrimisil alacakları 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilecektir.

Mahkemeden hüküm almaya gerek yoktur. Sadece Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlardan değil, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların işgali halinde de ecrimisil istenecektir.

Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur. Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.

Ecrimisil ile Kira Arasındaki Farklar Bazen ecrimisil ile kira birbirine karıştırılmakta ve aynı şeylermiş gibi mütalaa edilmektedir. Ancak bunlar aynı şeyler olmayıp aralarında farklar bulunmaktadır. Bu farklar aşağıdaki şekilde sıralanabilir:

• Kira Devlet mallarının bir idare şeklidir. Ecrimisil ise Devlet mallarının idare şekli değildir. Esas olan kira ile idaredir.
• Kirada sözleşme söz konusudur. Ecrimisilde ise bir sözleşme yoktur. Yani mal sahibinin rızası olmadan malın işgal edilmesi halinde istenen tazminattır.
• Kira geleceğe yöneliktir. Ecrimisil ise geçmişe yöneliktir.
  Genel olarak kira alacakları zamanında ödenmediği takdirde 2004 sayılı İcra İflas Kanunu hükümlerine göre tahsili sağlanır. Zamanında ödenmeyen ecrimisil alacakları ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine istinaden takip edilir.
• Kira nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıkların çözümü için adli yargıya gidilirken, ecrimisil nedeniyle ortaya çıkan anlaşmazlıklarda ise idari yargıya gidilecektir . (Bu konuda Uyuşmazlık Mahkemesinin 15/4/1989 tarih ve 20140 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan, 20/2/1989 tarih E.88/2, K.89/1 sayılı ilke kararı mevcuttur).

Ecrimisil tutarları şayet ödenmez ise 6183 Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkında Kanuna göre tahsilat yapılmaktadır. Yani ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açılmaz ya da açılan dava reddedilirse bu defa 6183 sayılı Yasa uyarınca ödeme emri düzenlenmektedir. Ödeme emrine karşı da 15 gün içinde idare mahkemesine dava açılabilir. Ancak ödeme emirlerine karşı açılacak davalarda sadece 6183 sayılı Kanunda sayılan hususlar ileri sürülerek dava açılabilir. 6183 sayılı Kanunun 58. maddesinde bu şartlar, “böyle bir borcu olmadığı veya kısmen ödediği veya zamanaşımına uğradığı” iddialarıyla sınırlıdır. Ecrimisil işlemiyle beraber idare tarafından tahliye kararı da verilebilmektedir. 75. madde uyarınca bu kararın mülki amir tarafından verilmesi gerekmektedir. Yani illerde Vali, ilçelerde Kaymakam tarafından bu kararlar imzalanmalıdır.

Haklarınızı doğru şekilde öğrenmek, süreci bilinçli yürütmek ve olası riskleri en aza indirmek adına profesyonel hukuki destek almak her zaman en sağlıklı yaklaşımdır. Genel hukuk alanında danışmanlık ve detaylı bilgi için Avukat Osman Yıldız ile iletişime geçebilir, somut durumunuza uygun değerlendirme ve yönlendirme talep edebilirsiniz. Doğru zamanda alınan doğru hukuki destek, sürecin en güçlü güvencesidir.

The post ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASI NEDİR? appeared first on Yıldız Hukuk.